【华创宏观·张瑜团队】30城地产销售有异动，怎么理解？——每周经济观察第24期

根据《证券期货投资者适当性管理办法》及配套指引，本资料仅面向华创证券客户中的金融机构专业投资者，请勿对本资料进行任何形式的转发。若您不是华创证券客户中的金融机构专业投资者，请勿订阅、接收或使用本资料中的信息。本资料难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。感谢您的理解与配合。

文/华创证券研究所所长助理、首席宏观分析师：张瑜

执业证号：S0360518090001

联系人：张瑜（微信 deany-zhang） 陆银波（15210860866） 殷雯卿（yinwenqing15） 高拓（13705969808） 付春生（18482259975）

主要观点

本周周报关注地产销售数据的异动

（一）6月中旬，地产销售有异动

6月中旬（6月11日-18日），30城地产销售数据出现快速攀升，同比高达25.9%。此前，6月上旬同比为-48%，5月下旬同比为-45%。

（二）概念厘清：30城数据来自何处？

解读30城数据异动之前，我们对数据口径做一个简要分析。

数据口径：来自若干城市房管局每日成交数据的汇总。由于部分城市数据不再更新，自2021年以来，30城数据实际是21个城市每日地产成交数据的汇总。包括一线城市4个、二线城市9个、三线城市8个。

数据体量，体量偏小。2021年，30城地产销售面积为1.84亿平，占全国商品房销售之比为10.3%。样本特征，偏重一二线城市。一二线城市销售面积占比接近80%，而全国这一比重为33.1%。

（三）30城数据异动的三个原因

1、疫情影响，积压需求的释放，典型代表是上海、北京

6月以来，北京、上海出行情况有所好转，受此影响，两地地产销售快速修复中。6月中旬，北京地产销售面积同比上行至36.8%、上海地产销售面积同比收窄至-12.4%。

2、数据出现异常值，可持续性有待观察，典型代表是青岛、武汉

6月中旬，青岛地产销售面积同比增速高达164.5%。如果剔除青岛，30城6月中旬地产销售面积增速将从25.9%降至11.5%。其他城市，如武汉、广州也多少存在这样的问题，6月中旬的单日成交量出现了一些历史极高值。

这些极高值的出现，对30城销售数据影响较大，但，可持续性有待观察。

3、前期政策效果的体现，典型代表是苏州、杭州、南京等

第三个原因可能与5月中旬以来，一批强二线城市的地产放松有关。

典型代表是苏州：继4月限售和公积金政策放松后，5月9日，苏州调控进一步松动：新房限售时间由3年调整为2年，二手房不再限售；限购层面，非苏州市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房。5月，苏州商品房成交面积增速为-45%，6月快速攀升，6月中旬同比上行至91.5%。

（四）往后怎么看？

一方面，30城数据的回暖，反映了疫后积压需求的释放，以及二线城市前期政策的效果有所体现，对全国楼市而言是个积极的信号。2012-2013年、2014年-2015年，两次地产销售增速由负转正之前，30城数据都率先回暖。预计受此影响，6月地产销售增速、居民中长期贷款都将有所改善。

但另一方面，30城数据对全国三、四线城市的代表性不强。如果观察30城中的8个三线城市，6月中旬同比依然仅有-28.2%（注：去年端午节在6月中旬，基数偏低，实际同比幅度更低）。而与全国多数城市景气关联度更高的指标，如70城新建商品房价格同比、百城土地溢价率等，目前改善的迹象尚不明显。地产的修复斜率，不宜过于乐观。

每周经济观察：详见正文。

风险提示：

疫情反复影响施工与消费。美联储货币政策超预期收紧。

报告目录

报告正文

一

怎么理解30城地产销售的异动？

（一）6月中旬，地产销售有异动

6月中旬（6月11日-18日），30城地产销售数据出现快速攀升，同比高达25.9%。此前，6月上旬同比为-48%，5月下旬同比为-45%。

环比看，6月中旬日均成交量达到58.47万平米，超过2021年的日均成交均值（50.47万平米），此前6月上旬仅为32.7万平米。

（二）概念厘清：30城数据来自何处？

解读30城数据异动之前，我们对数据口径做一个简要分析。

数据口径：来自若干城市房管局每日成交数据的汇总。由于部分城市数据不再更新，自2021年以来，30城数据实际是21个城市每日地产成交数据的汇总。包括一线城市4个、二线城市9个、三线城市8个。

数据体量，体量偏小。2021年，30城地产销售面积为1.84亿平，占全国商品房销售之比为10.3%。样本特征，偏重一二线城市。一二线城市销售面积占比接近80%，而全国这一比重为33.1%。

（三）30城数据异动的三个原因

1、疫情影响，积压需求的释放，典型代表是上海、北京

5月，北京、上海两地受疫情影响，出行受到一定的制约，需求受到抑制。北京、上海5月地产销售面积分别同比为-17.4%、-89.5%。6月以来，北京、上海出行情况有所好转，受此影响，两地地产销售快速修复中。6月中旬，北京地产销售面积同比上行至36.8%、上海地产销售面积同比收窄至-12.4%。

2、数据出现异常值，可持续性有待观察，典型代表是青岛、武汉

6月中旬，青岛地产销售面积同比增速高达164.5%。如果剔除青岛，30城6月中旬地产销售面积增速将从25.9%降至11.5%。其他城市，如武汉、广州也多少存在这样的问题，6月中旬的单日成交量出现了一些历史极高值。

这些极高值的出现，对WIND30城销售数据影响较大，但，可持续性有待观察。

3、前期政策效果的体现，典型代表是苏州

第三个原因可能与5月中旬以来，一批强二线城市的地产放松有关。

典型代表是苏州：继4月限售和公积金政策放松后，5月9日，苏州调控进一步松动：新房限售时间由3年调整为2年，二手房不再限售；限购层面，非苏州市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房。

5月，苏州商品房成交面积增速为-45%，6月快速攀升，6月中旬同比上行至91.5%。

（四）往后怎么看？

一方面，30城数据的回暖，反映了疫后积压需求的释放，以及二线城市前期政策的效果有所体现，对全国楼市而言是个积极的信号。2012-2013年、2014年-2015年，两次地产销售增速由负转正之前，30城数据都率先回暖。预计受此影响，6月地产销售增速、居民中长期贷款都将有所改善。

但另一方面，30城数据对全国三、四线城市的代表性不强。如果观察30城中的8个三线城市，6月中旬同比依然仅有-28.2%（注：去年端午节在6月中旬，基数偏低，实际同比幅度更低）。而与全国多数城市景气关联度更高的指标，如70城新建商品房价格同比、百城土地溢价率等，目前改善的迹象尚不明显。地产的修复斜率，不宜过于乐观。

二

疫情现状：日增感染者重回百例以下

6月15日至6月18日，内地新增本土感染者重新降至百例以下。6月11日，新增本土感染者27例（5+22）。新增本土确诊病例来自3省，省份数与上周持平，其中上海 3 例，内蒙古 1 例，辽宁 1 例。新增无症状感染者涉及9省份，上周为10个省份，其中上海 6 例，内蒙古 4 例，辽宁 3 例，吉林 3 例，广东 2 例，北京等其他四省各1例。

北京本轮酒吧聚集性疫情传播链条已基本阻断，进入收尾阶段。6月18日，北京仅新增感染者1例。截至6月18日24时，北京本轮疫情累计报告369例感染者。

上海近3日单日增本土感染者在10例以下，其中16日新增本土感染者4例，创近三个月以来的新低。

三

每周经济观察

（一）生产：多数行业开工率环比持平或好转

水泥价格：持续下行，已低于去年同期。6月17日，全国水泥价格指数降至149.6，较3月底的年内高点已下降14%，较去年同期低1.6%，较2020年同期高2.9%。

货运物流：缓慢修复中。公路货运，6月18日G7货运物流指数为108.3，同比下跌18.5%，降幅较上周、5月底分别收窄3.4pcts、2.6pcts，较5月中旬扩大0.7pcts。公共物流园区吞吐量，6月12日，全国主要公共物流园区吞吐量指数为104，同比下跌20%，降幅与5月底持平。

开工率：多数行业开工率环比持平或好转。6月中旬，螺纹钢、江浙织机开工率与上旬持平；PVC、唐山高炉开工率略降；汽车半钢胎、全钢胎、石油沥青装置开工率较上旬回升，其中全钢胎开工率回升最为明显，环比6月上旬增加6pcts，且同比去年增加2.1pcts，为2月中旬以来同比首次转正。

（二）需求：地产、车市回暖

出行：18城地铁客运量已恢复至去年9成。截至6月12日，我们统计的18城地铁客运量为4675万人，恢复至去年和2019年同期的88%和80%，6月5日地铁客运量为去年和2019年同期的79%和76%，地铁客流正在加速修复。

地产销售：3月以来首次同比转正。6月17号当周，30大中城市商品房成交面积408万平，同比2021年增加31.5%，为3月以来同比首次实现正增长，接近2020年同期水平。销售同比大幅增长，一方面，是5月以来二线城市地产放松政策初见成效；另一方面，2021年受端午假期影响，同期成交量较节前减少130万平至310万平，若剔除假期效应，则成交面积同比下降7%，降幅仍较上一周的39.6%大幅收窄。

汽车：车市加速回暖。6月以来，汽车产销均迎来利好。一方面，促进汽车消费一揽子政策正式出台；另一方面，车市复产复工呈现全面恢复特征。上汽集团三大在沪整车厂基本恢复到疫情前生产水平，特斯拉上海超级工厂产能恢复至100%。批零数据均明显好转。6月12日当周，汽车批发、零售同比增长25%和26%，为近3月份以来批零首次同时实现正增长。截至6月12日，汽车批发、零售当月累计同比分别为13.4%、13.2%，较上月底收窄30和17个百分点。

（三）物价：国际油价和螺纹钢价格大幅回落

猪肉和蔬菜价格保持平稳，水果、鸡蛋价格下跌；国家发改委表示，下半年猪肉价格趋于回升，但大幅上涨可能性不大。本周蔬菜平均批发价持平上周，猪肉平均批发价上涨0.6%，水果、鸡蛋平均批发价分别下跌3.0%、1.3%。6月16日国家发改委表示，“未来一段时间，由于国内生猪基础产能已调减一定幅度，随着下半年猪肉消费逐步增加，生猪价格可望总体回升……但也要看到，当前生猪产能合理充裕，4月底全国能繁母猪存栏量为4177万头，处于产能绿色区间，生猪价格出现前些年非洲猪瘟时期大幅上涨的可能性不大，预计猪粮比价将运行在总体合理区间。”

动力煤价继续保持平稳，我国5月原煤生产稳定增长。本周山西产5500Q动力煤秦皇岛港口平仓价收于1205元/吨，继续保持平稳趋势。据国家统计局数据，我国5月生产原煤3.7亿吨，同比增长10.3%，增速比上月放缓0.4个百分点，日均产量1187万吨；进口煤炭2055万吨，同比下降2.3%，上月为增长8.5%。1-5月，我国生产原煤18.1亿吨，同比增长10.4%；进口煤炭9595万吨，同比下降13.6%。

受本周欧美央行加息潮影响，国际油价大幅下跌。需求和价格方面，受本周欧美央行加息潮影响（美联储、英央行、瑞士等欧美央行纷纷加息），市场担忧后续经济放缓削弱原油需求，国际油价大跌，美油和布油期价分别收于109.56和113.12美元/桶，分别下跌9.2%和7.3%。库存方面，6月10日当周美国商业原油库存增长195.6万桶，增幅约0.47%。

本周螺纹钢和铁矿石价格大幅下跌。本周强降水影响施工，需求偏弱，螺纹钢厂库和社库双增，螺纹钢现货价收于4570元/吨，下跌5%；中国铁矿石价格指数收于449.91，下跌9.6%。

（四）贸易：6月上旬港口吞吐量继续回升

BDI指数本周环比-1.4%；CRB现货指数与工业原料指数本周环比-1.5%、-1.9%；中国进口干散货运价指数本周环比-0.9%；中国出口集装箱运价指数环比+0.7%，其中美东航线与欧洲航线运价指数环比均持平。

6月上旬港口吞吐量继续回升。据中港协统计，6月上旬沿海重点枢纽港口货物吞吐量同比回落7.2%，其中外贸货物吞吐量同比减少8.9%；沿海八大枢纽港口集装箱吞吐量同比增长2.7%，其中，外贸业务继续保持较强回升态势，外贸同比增加7.7%。大宗商品方面，重点监测港口金属矿石吞吐量同比增加4.7%，原油吞吐量同比减少31.3%。

6月前10天韩国出口同比减少12.7％，至150.69亿美元。开工日数为6.5天，同比减少2天。按开工日数计算的日均出口额增加14.2％。按产品分类，半导体和石油产品出口分别增加了0.8％和94.5％，但汽车、汽车零部件、无线通信器材的出口分别减少了35.6％、28.8％和27.5％。从目的地来看，对中国、美国和欧盟的出口分别减少了16.2％、9.7％和23.3％。

（五）地方债：节奏仍快，新增专项债单月破万亿几成定局

实际发行更新：下周新增专项债将发行3484亿，为年内次高。6月20日当周计划发行新增地方债3790亿，其中一般债306亿，专项债3484亿；6月累计发行新增地方债（含已公布未发行）10542亿，其中一般债1361亿，专项债9181亿。月末仍有四个工作日计划发行未知，新增专项债单月破万亿几成定局。

发行计划更新：继续滞后于实际发行。截至6月19日，从18个省市已披露Q2地方债发行计划看，6月新增专项债计划发行规模升至6475亿（上周为5475亿）。

政策方面，据6月16日发改委6月新闻发布会，在稳投资促消费方面，重在“两加快、两促进”。“两加快”是指加快下达中央预算内投资，加强专项债券项目进展情况监测和调度；加快推动重大项目实施，包括加力推进重大引调水和骨干防洪减灾等水利工程项目、沿海沿江码头泊位和航道工程等交通基础设施项目、具备条件的地下综合管廊项目建设，促进尽快形成实物工作量。国务院出台的一揽子33项稳经济举措中，已经明确提出要扩大地方专项债适用范围，首次将新型基础设施纳入其中；据6月17日水利部新闻发布会，截至5月底，有1318个水利项目已落实地方政府专项债券1110亿元，较去年同期增加了719亿元，增长184%。项目覆盖重大水利工程、病险水库除险加固等各类水利工程，有9个地区落实的规模超过50亿元。此外，还有一大批水利项目已进入地方政府专项债券项目库，具备发行的条件。

（六）资金：债市当下仍是“以我为主”

截至6月17日，DR007收于1.6584%，DR001收于1.4155%，较6月10日环比分别变化+8.56bps、+1.84bps。本轮资金宽松主要反映了当下实体需求较弱，未来一段时间随着疫后实体经济修复，央行究竟允许利率回归趋势还是仍然呵护资金面维持利率低位，央行操作态度值得高度关注。

截至6月17日，1年期、5年期、10年期国债收益率分别报2.0102%、2.5944%、2.7752%，较6月10日环比分别变化+0.51bps、+2.64bps、+2.26bps。上周末海外CPI同意大超预期引至了美联储只能大幅加息，含泪“错杀”需求，在此情境下美债利率周内进一步上行，中美利差倒挂最高点为70bp。不过，相较于美债利率的大幅变动，国内债市变化幅度明显较小，“以我为主”仍是当下的主基调。

周三，国务院总理李克强召开国务院常务会议，表明当下“抓住时间窗口，注重区间调控，既果断加大力度、稳经济政策应出尽出，又不超发货币、不透支未来，着力保市场主体保就业稳物价，稳住宏观经济大盘。”

具体内容详见华创证券研究所6月19日发布的报告《【华创宏观】30城地产销售有异动，怎么理解？——每周经济观察第24期》。

华创宏观重点报告合集

【首席大势研判】

变调了，四稳联奏——十句话极简解读政治局会议与降准假如我是美联储，转向的“剧本杀”怎么玩？——美联储转向行为推演擒贼先擒王——从突出矛盾看全球通胀演变中美5月“松”的不同，未来也不同涨价的丈量关注一个全球资本市场脆弱性指标政策基调稳定，核心词在均衡——五句话极简解读政治局会议铜的宏观信号在哪？——兼论对PPI、股债影响远眺比近观重要谁是股债双杀的凶手经济能更好吗？股票还能更贵吗！美元、美债、大宗三反弹组合或正在靠近新兴市场的生死劫——再论全球加息周期2021：归途——年度宏观策略展望周期股从涨到赢，号角正当时——从宏观利润分配角度看周期边界【“当宏观可以落地”2021培训系列】中国政经体系与大类资产配置的指标体系——2021培训系列一旧瓶如何出新酒？200页PPT详解中国宏观经济特色分析框架——2021培训系列二中美通胀分析框架的共性和差别——2021培训系列三流动性之思——2021培训系列四财政收支ABC——2021培训系列五海外研究的框架：全球数据盲海中的那些“灯”——2021培训系列六

【“十四五”按图索骥系列】

“卡脖子”商品可能有哪些？——从5000多个贸易品讲起战略性新兴产业七问七答——“十四五”按图索骥系列二100个商品占三成——“十四五”按图索骥系列三【2021“与通胀共舞”系列】

【“碳中和”系列】

中国的“碳”都在哪里

【出口研判系列】

三季报简评：出口好转，谁在收益？——出口研判系列四疫情后出口的两张“皮”与三阶段——出口研判系列五吃草买要吃“尖”——中国出口再超预期下的思辨&出口研判系列六全观189类重点商品份额变化情况——基于2000个贸易品的分析&出口研判系列七
谁能打赢“出口份额”的“保卫战”？——出口研判系列八

【大类资产配置框架系列】

【周报小专题系列】

【央行双周志系列】

疫情影响下的全球经济如何评估？如何演化？——全球央行双周志第23期

全球低利率时，各国是否应该增加债务？——全球央行双周志第22期

【海外双周报系列】

法律声明

华创证券研究所定位为面向专业投资者的研究团队，本资料仅适用于经认可的专业投资者，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。华创证券不因任何订阅本资料的行为而将订阅人视为公司的客户。普通投资者若使用本资料，有可能因缺乏解读服务而对报告中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。
本资料来自华创证券研究所已经发布的研究报告，若对报告的摘编产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。须注意的是，本资料仅代表报告发布当日的判断，相关的分析意见及推测可能会根据华创证券研究所后续发布的研究报告在不发出通知的情形下做出更改。华创证券的其他业务部门或附属机构可能独立做出与本资料的意见或建议不一致的投资决策。本资料所指的证券或金融工具的价格、价值及收入可涨可跌，以往的表现不应作为日后表现的显示及担保。本资料仅供订阅人参考之用，不是或不应被视为出售、购买或认购证券或其它金融工具的要约或要约邀请。订阅人不应单纯依靠本资料的信息而取代自身的独立判断，应自主作出投资决策并自行承担投资风险。华创证券不对使用本资料涉及的信息所产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任。
本资料所载的证券市场研究信息通常基于特定的假设条件，提供中长期的价值判断，或者依据“相对指数表现”给出投资建议，并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断，因此不能够等同于带有针对性的、指导具体投资的操作意见。普通个人投资者如需使用本资料，须寻求专业投资顾问的指导及相关的后续解读服务。若因不当使用相关信息而造成任何直接或间接损失，华创证券对此不承担任何形式的责任。
未经华创证券事先书面授权，任何机构或个人不得以任何方式修改、发送或者复制本资料的内容。华创证券未曾对任何网络、平面媒体做出过允许转载的日常授权。除经华创证券认可的媒体约稿等情况外，其他一切转载行为均属违法。如因侵权行为给华创证券造成任何直接或间接的损失，华创证券保留追究相关法律责任的权利。
订阅人若有任何疑问，或欲获得完整报告内容，敬请联系华创证券的机构销售部门，或者发送邮件至[e-mail]。